Die Frankfurter Skyline – ein Ensemble von Schwarzbauten – das Urteil

Das Urteil des Verwaltungsgerichtes Frankfurt vom 16.05.2011 hat es in sich. Es entschied, dass ein 22-geschossiges Hochhaus rechtswidrig genehmigt wurde. Weder der Bebauungsplan, noch die Möglichkeiten der „Befreiung“ lassen ein solches Hochhaus zu. Es handelt sich folglich um einen Schwarzbau.

Wenn dieser Schwarzbau eine Garage wäre, wenn es sich dabei um „Nobodys“ handeln würde, wäre der Abriss nur noch eine Frage der Zeit. Weder das eine, noch das andere trifft auf diesen Fall zu. Doch wenn alle vor dem Gesetz gleich wären, dann….

Es lohnt sich, das Urteil Satz für Satz zu lesen, um die Brisanz dieses Urteils zu verstehen. Es ist in seiner Ausführung und seiner Präzision so „wasserdicht“, dass es vor jedem Gericht Bestand haben müßte – wenn es mit rechten Dingen zuginge.

Denn, wie bereits gesagt, geht es hier nicht um spitzfindige, kleinliche Ermessensspielräume, die je nach Gericht unterschiedlich, je nach Instanz  großzügig ausfallen können. Die Eklatanz, mit der „Befreiungen“ den gültigen Bebauungsplan auf den Kopf gestellt hatten, mit der geltendes Recht außer Kraft gesetzt wurde, spottet jeder Beschreibung.

Hier also das Urteil des VG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.05.2011 – Az.: 8 K 3785/10 (nicht rechtskräftig)

Leitsatz:

Eine Befreiung (§ 31 Abs. 2 BauGB) für ein 22-geschossiges Hochhaus von der im Bebauungsplan festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 für eine GFZ von 8,5 und von der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 für eine GRZ von 0,83 und damit faktisch für 18 oder 19 Geschosse ist nichtig (§§ 44 Abs. 1, 43 Abs. 3 VwVfG), denn sie sprengt eklatant den Rahmen dessen, was einer Befreiung zugänglich ist, und ist ein offensichtlicher Akt reiner Willkür. Hochhäuser setzen wegen ihrer mannigfaltigen gravierenden Auswirkungen generell einen „passgenauen“ Bebauungsplan voraus. Die auf der nichtigen Befreiung fußende Baugenehmigung ist ebenfalls nichtig.

Passgenau?

Sachverhalt:

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks F in Frankfurt am Main (Flur …). Die Beigeladene ist Eigentümerin des nördlich angrenzenden Grundstücks H (Flur …).

Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 18.09.1969 als Satzung beschlossenen, am 27.04.1970 genehmigten und am 21.06.1977 in Kraft getretenen Bebauungsplans NW 1 b Nr. 2 der Beklagten. Er setzt eine auf dem Grundstück der Kläger und auf den südlich angrenzenden Grundstücken entlang der G-Straße verlaufende, sich entlang der nördlichen Grenze des Grundstücks der Kläger fortsetzende und sodann auf dem Grundstück der Beigeladenen um etwa 8 m zurückspringenden Baugrenze fest. Für die Grundstücke enthält er u.a. folgende weiteren Festsetzungen: Grundflächenzahl (GRZ) 0,6 und Geschossflächenzahl (GFZ) 2,0, für das Grundstück der Kläger zudem fünf Vollgeschosse als Höchstgrenze. Für den Bereich des Grundstücks der Beigeladenen und die östlich daran angrenzenden, bis zum I-Weg reichenden Grundstücke die Festsetzung „Baugrundstücke gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 h BBauG Parkhaus“. Eine Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse enthält der Bebauungsplan für das Grundstück der Beigeladenen nicht.

Das Grundstück der Kläger ist mit einem sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus, das an die G-Straße und an die Baugrenze heranreicht, sowie einem Garagengebäude bebaut. An der nördlichen Außenwand wurde mit Baugenehmigung vom 08.10.1998 i.V.m. dem 1. Ergänzungsbescheid vom 13.01.1999 und mit dem Befreiungsbescheid vom 08.10.1998, mit dem von der Einhaltung der Baugrenze befreit wurde, ein Videobord (Displaytafel) zur Anzeige von Informationen jeder Art einschließlich Werbung errichtet. Vor Kurzem wurden das von einem Unternehmen der Außenwerbung errichtete und betriebene Videoboard entfernt und das Vertragsverhältnis dieser Firma mit den Klägern beendet.

Auf dem Grundstück der Beigeladenen wurde ein 1974 von der Beklagten genehmigtes 21-geschossiges Bürohochhaus mit zwei technischen Geschossen, das zur G-Straße hin an die Baugrenze heranreicht und einen Abstand von etwa 8 m zur G-Straße hält, errichtet. Dafür hatte die Beklagte unter dem 06.12.1974 den Bauschein Nr. … die Baugenehmigung erteilt. Mit Befreiungsbescheid vom 27.11.1974 hatte sie dafür von dem vorgenannten Bebauungsplan nach § 33 BauGB Befreiung von der festgesetzten GFZ von 2,0 für eine GFZ von 7,06 und Befreiung von der festgesetzten GRZ von 0,60 für eine GRZ von 0,71 sowie Befreiung von der Fläche für Gemeinbedarf „Parkhaus“ für ein Geschäfts- und Bürogebäude (Hochhaus) erteilt. Östlich angrenzend wurde zeitgleich ein bis zum I-Weg reichendes Parkhaus errichtet.

Mit bei der Beklagten am 06.05.2008 eingegangenem Bauantrag vom 21.04.2008 beantragte die Beigeladene bei der Beklagten (untere Bauaufsichtsbehörde) die Baugenehmigung für einen an die G-Straße heranreichenden Vorbau an das vorhandene Hochhaus, der an das Gebäude auf dem Grundstück der Kläger angebaut werden und dieses um etwa 1 m überragen soll. Auch soll der östliche Anbau (Zwischenbau zwischen Hochhaus und Parkhaus) aufgestockt werden. Zudem soll das Hochhaus zu einem Hotel und Bürohaus umgebaut werden. Zugleich beantragte die Beigeladene bei der Beklagten Befreiung von dem Bebauungsplan für eine GFZ von 8,5 und eine GRZ von 0,83 sowie die Überschreitung der Baugrenze um 6,86 m sowie Abweichungen für den Anbau an das Haus der Kläger im Hinblick auf § 6 Abs. 1 Satz 3 HBO und von brandschutzrechtlichen Vorschriften. Wegen der Einzelheiten wird auf die vorgenannten Anträge und die diesbezüglichen Bauvorlagen Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 14.08.2008 hörte die Beklagte die Kläger dazu an, dass an ihre Grenzbebauung angebaut werden soll. Mit Schreiben vom 26.08.2008 legten diese Einwände dar. Zum Einen würde der Anbau an die Grenzwand die bisherige Nutzung als Werbefläche unmöglich machen. Zum Anderen würde die Belichtung des überwiegend als Wohnhaus genutzten Gebäudes beeinträchtigt werden.

Mit Baugenehmigung vom 13.01.2009 genehmigte die Beklagte der Beigeladenen das Vorhaben und mit Befreiungsbescheid vom 13.01.2009 erteilte sie ihr die beantragten Befreiungen.

Mit Schreiben vom 29.01.2009 setzte die Beklagte die Kläger von der Erteilung der Baugenehmigung in Kenntnis, nicht jedoch von dem Befreiungsbescheid.

Mit bei der Beklagten am 23.02.2009 eingegangenem Telefax legten die Kläger gegen den Befreiungsbescheid Widerspruch ein.

Den Widerspruch behandelte die Beklagte auch als Widerspruch gegen die Baugenehmigung; sie wies ihn mit Widerspruchsbescheid vom 20.09.2010 zurück. Zur Begründung führte sie aus:

„Der Widerspruch ist zurückzuweisen, da den Widerspruchsführern kein nachbarrechtliches Abwehrrecht zusteht.

Die Baugenehmigung wurde gem. § 64 Abs. 1 HBO rechtmäßig, gerade auch im Hinblick auf die Nachbarliegenschaft F, erteilt.

In keiner Weise können die Nachbarn in ihren Rechten durch die erteilten Befreiungen von der GRZ/GFZ beeinträchtigt sein, da die planungsrechtlichen Festsetzungen zur Ausnutzung des Grundstücks nicht nachbarschützend sind.

Soweit von nachbarschützenden Abstandsflächen befreit wurde, sind die Widerspruchsführer davon ebenfalls nicht betroffen. Die befreiten Abstandsflächen kommen nicht auf dem Grundstück der Widerspruchsführer zum liegen. Die Abstandsflächen entstehen durch bauliche Veränderungen im hinteren Bereich der zu bebauenden Liegenschaft und betreffen die Eigentümer von den Liegenschaften in der J-straße. Auf den Abstandsflächenplan in der Behördenakte wird verwiesen.

Ein nachbarrechtliches Abwehrrecht steht den Widerspruchsführern auch nicht hinsichtlich der Befreiung von der Festsetzung zu der vorderen Baugrenze und hinsichtlich des Verlangens gem. § 6 Abs. 1 Satz 3 HBO an den Grenzbau der Widerspruchsführer anzubauen zu.

Die Erteilung der Befreiung von der Festsetzung zu der vorderen Baugrenze ist gem. § 31 rechtmäßig erfolgt, da diese Festsetzung nicht nachbarschützend ist. So wie die Festsetzung von Baugrenzen regelmäßig nicht nachbarschützenden Charakter hat, erfolgte sie auch in diesem Fall nicht zum Schutz der Nachbarn.

Der Bebauungsplan sieht entsprechend seiner Begründung eine generelle Verdichtung sowie die Neuordnung der Verkehrswege vor. Im unmittelbaren Bereich der hier fraglichen Liegenschaft sollte die J-Straße auf 13,5 m zur Sicherung des Parkhausverkehres erweitert werden. Dieses Ziel wurde mit den Festsetzungen zur Baugrenze unmittelbar an der J-Straße erreicht.

Da der Bebauungsplan offensichtlich den Verkehr neu ordnen wollte, hat auch die vordere Baugrenze zur G-Straße keine nachbarschützende. sondern eher verkehrliche bzw. städtebauliche Funktion.

Im Übrigen steht den Nachbarn auch kein Abwehrrecht gegen die Befreiung von der Baugrenze zu, weil diese jedenfalls rechtmäßig gem. § 31 BauGB erteilt wurde. Ermessensgerecht erteilte die Bauaufsicht die Befreiung, da der Sockelbau über die Baugrenze hinweg die Grundzüge der Planung nicht berührt und die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. So wird die verkehrsordnende städtebauliche Grundfunktion von der Baugrenzenüberschreitung nicht berührt. Der Straßenquerschnitt der J-Straße von 13,5 wird von dem besagten Sockelbau nicht tangiert. Auch der Verdichtungsgedanke des Bebauungsplans wird durch die Befreiung nicht in Frage gestellt. Der Sockelbau auf der nichtüberbaubaren Fläche vor der Grenzbebauung ist städtebaulich vertretbar. Er schafft eine Blockrandbebauung, die in der Höhe an die Nachbarbebauung anschließt. Erst hinter diesem Blockrand wird das Hochhaus hervorwachsen. Damit verliert das Hochhaus seine erdrückende Wirkung für den Straßenzug. Durch diesen Sockelbau nimmt auch dieses ältere Hochhaus nunmehr die für Frankfurt am Main typische Baustruktur der Hochhäuser auf: Mit Rücksicht auf die z. T. noch gründerzeitliche oder wiederhergestellte Bockrandbebauung werden die Hochhäuser hinter einem Blockrand-Sockel zurückgesetzt. Die Straßenzüge mit ihrer Blockbebauung behalten ihr städtebauliches Gesicht, obwohl eine starke Innenstadtverdichtung erreicht werden kann.

Mit dem Sockelvorbau wird die Blockrandbebauung der G-Straße wieder sichtbarer.

Darüber hinaus wird die Bauflucht der G-Straße durch den Sockelbau wieder hergestellt. Gleichzeitig stellt die Schaffung der Arkade auf der nichtüberbaubaren Fläche die an dieser Stelle bestehende Ausweitung der Straßenkreuzung gerade für Fußgänger nach wie vor sicher.

Auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen ist diese Befreiung mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Weder verändert sich für das südlich gelegene Gebäude der Widerspruchsführer durch die Errichtung des Sockelbaus die Belichtung und Belüftungssituation auf ihrer Liegenschaft, noch besteht für die Widerspruchsführer ein Anspruch auf Nutzung der Grenzwand zu Werbezwecken.

Auch auf § 6 Abs. 1 Satz 3 HBO können sich die Widerspruchsführer nicht berufen. Diese Regelung im Abstandsflächenrecht ist nicht nachbarschützend, sie hat stadtgestalterische Gründe.

Im Übrigen hat die Bauaufsicht ermessensgerecht den Anbau des Sockels an das grenzseitige Nachbarhaus der Widerspruchsführer verlangt. Der Sockelbau ist gem. § 6 Abs. 1 HBO nahezu deckungsgleich, er nimmt die Höhe und die Bauflucht des Nachbargebäudes auf. So wie oben gezeigt, ist der Anbau städtebaulich vertretbar. Auch die nachbarlichen Interessen der Widerspruchsführer wurden ausreichend berücksichtigt. Durch den nördlich exakt in der Bauflucht errichteten Sockelanbaus kann eine Verschattung des Baus der Widerspruchsführer nicht entstehen. Die bestehende Belichtungssituation ändert sich nicht. Die Interessen der Nachbarn sind gewahrt.

Nach alledem ist der Widerspruch zurückzuweisen.“

Mit bei Gericht am 25.10.2010 eingegangenem Telefax vom 25.10.2010 haben die Kläger Klage erhoben.

Zur Begründung führen sie im Wesentlichen aus, dass die Befreiung für den Vorbau ermessensfehlerhaft sei, weil dadurch der „Schwarzbau F“ noch erweitert werde und weil den Klägern durch den Anbau an ihr Haus die Möglichkeit, die nördliche Außenwand für Werbezwecke zu nutzen, genommen werde.

Die Kläger beantragen,

die der Beigeladenen von der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 13.01.2009 und den ihr von der Beklagten erteilten Befreiungsbescheid vom 13.01.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 20.09.2010 insoweit aufzuheben, als dadurch ein Vorbau zu dem vorhandenen Hochhaus auf der Liegenschaft F in Frankfurt am Main zur G-Straße hin (Anbau an das Haus H in Frankfurt am Main der Kläger) genehmigt wurde.

Die Beklagte beantragt unter Hinweis auf ihren Widerspruchsbescheid,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie führt mit Telefax vom 05.04.2011 unter näherer Darlegung aus, dass die Baugenehmigung vom 06.12.1974 und der Befreiungsbescheid vom 27.11.1974 bestandskräftig seien und nicht mehr angegriffen werden könnten und dass den Klägern gegen die Baugenehmigung vom 13.01.2009 und den Befreiungsbescheid vom 13.01.2009 keine Abwehrrechte zustünden.

Mit Beschluss vom 04.01.2011 ist der Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der vorgelegten Behördenvorgänge der Beklagten (sechs Ordner, ein Hefter) sowie des Bebauungsplans NW 1b Nr. 2 der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidung:

Die zulässige Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO -) ist begründet, da die Kläger ein Abwehrrecht (vgl. dazu Hess. VGH, Beschluss vom 16.12.1991 – 4 TH 1814/91 -, ESVGH 42, 172 = DVBI. 1992, 780; Beschluss vom 01.08.1991 – 4 TG 1244/91 -, HSGZ 1993, 22 m.w.N.) gegen die die der Beigeladenen von der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 13.01.2009 und den ihr von dieser erteilten Befreiungsbescheid vom 13.01.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 20.09.2010 in dem beantragten Umfang, nämlich insoweit haben, als dadurch ein Vorbau zu dem vorhandenen Hochhaus zur G-Straße hin (Anbau an das Haus H in Frankfurt am Main der Kläger) genehmigt wurde, und die Kläger insoweit in eigenen Rechten verletzt sind (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das nach den §§ 68 ff. VwGO erforderliche Widerspruchsverfahren wurde sowohl gegen den vorgenannten Befreiungsbescheid vom 13.01.2009 als auch gegen die vorgenannte Baugenehmigung vom 13.01.2009 durchgeführt. Der Widerspruch gegen den Befreiungsbescheid ist auch als Widerspruch gegen die Baugenehmigung zu verstehen und auszulegen gewesen. Denn bei der Auslegung von Anträgen und von bei einer Behörde einzulegenden Rechtsbehelfen sind ebenso wie bei der Auslegung von Prozesshandlungen die für die Auslegung von empfangsbedürftigen Willenserklärungen des bürgerlichen Rechts geltenden Rechtsgrundsätze (§§ 133, 157 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB -) anzuwenden. Danach kommt es nicht auf den inneren Willen der erklärenden Partei, sondern darauf an, wie die Erklärung aus der Sicht des Empfängers bei objektiver Betrachtungsweise zu verstehen ist. Dabei tritt der Wortlaut hinter Sinn und Zweck der Erklärung zurück. Maßgebend ist der geäußerte Wille des Erklärenden, wie er aus der Erklärung und sonstigen Umständen – hier dem vorgenannten Anhörungsschreiben der Beklagten vom 14.08.2008 und dem diesbezüglichen vorgenannten Antwortschreiben der Kläger vom 26.08.2008 – für den Erklärungsempfänger (Beklagte) erkennbar wird. Maßgeblich für den Inhalt eines Antrages oder Rechtsbehelfs ist daher, wie die Behörde (Beklagte) ihn unter Berücksichtigung aller ihr erkennbaren Umstände nach Treu und Glauben zu verstehen hat. Dabei muss sich die Auslegung auf den Schriftsatz in seiner Gesamtheit und das mit ihm erkennbar verfolgte Rechtsschutzziel beziehen. Bei der Ermittlung des wirklichen Willens ist nach anerkannter Auslegungsregel zugunsten des Bürgers davon auszugehen, dass er denjenigen Rechtsbehelf einlegen will, der nach Lage der Sache seinen Belangen entspricht und eingelegt werden muss, um den erkennbar angestrebten Erfolg zu erreichen (grdl. BVerwG, Urteil vom 12.12.2001 – 8 C 17.01 -, BVereGE 115, 302 = NJW 2002, 1137). Nach diesen Maßstäben hat die Beklagte zutreffend den Widerspruch als auch gegen die Baugenehmigung gerichtet angesehen und beschieden, denn nur der Angriff auf die Baugenehmigung vermag die dieser innewohnende Baufreigabe (vgl. § 65 Abs. 1 Hessische Bauordnung – HBO – i.V.m. § 64 HBO) zu verhindern.

Ein Abwehrrecht folgt aus einer Verletzung des nachbarschützenden Gebotes der Rücksichtnahme nach § 15 Abs. 1 Baunutzungsverordnung – BauNVO – (allgemein anerkannt seit BVerwG, Urteil v. 25.02.1977 – IV C 22.75 -, BVerwGE 52, 122 = NJW 1978, 62 = BRS 32 Nr. 155, und BVerwG, Urteil vom 19.09.1986 – 4 C 8.84 -, NVwZ 1987, 409 = BauR 1987, 70 = BRS 46 Nr. 173) unter jedem der nachgenannten Gesichtspunkte.

Bereits die Befreiung nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch – BauGB – vom 13.01.2009 von der in dem Bebauungsplan NW 1b Nr. 2 der Beklagten durch die in diesem enthaltene Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) auf dem Grundstück der Beigeladenen zur G-Straße hin festgesetzte nicht überbaubare Grundstücksfläche ist gegenüber den Klägern rücksichtslos. Zwar ist diese Festsetzung einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche jedenfalls für die parallel zur G-Straße verlaufende Baugrenze mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in diesem Bebauungsplan nicht nachbarschützend (grdl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 23.10.1997 – 5 S 1596/97 -, BauR 1998, 521 = BRS 59 Nr. 126). Ob dies auch für die entlang der gemeinsamen Grenze verlaufenden Teil der Baugrenze zu gelten hat, kann dahinstehen. Denn es eröffnet sich Nachbarschutz bei der Befreiung von einer nicht nachbarschützenden Ausweisung auf Grund des Rücksichtnahmegebotes. Wenn über das in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerte Gebot der Rücksichtnahme Nachbarschutz gegenüber einem bebauungsplankonformen Vorhaben gewährt wird, muss dies erst Recht gelten, wenn zu Unrecht eine Befreiung und auf ihr basierend eine Baugenehmigung erteilt wird (grdl. BVerwG, Urteil vom 06.10.1989 – 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343 = NJW 1990, 1192 = BRS 49 Nr. 188). So verhält es sich hier. Tatbestandliche Voraussetzung für eine Befreiung ist nach § 31 Abs. 2 BauGB u.a., dass die Abweichung von dem Bebauungsplan auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Würdigung nachbarlicher Interessen hat nach dieser Vorschrift unabhängig davon zu erfolgen, ob diese Interessen sich auf nachbarschützende Vorschriften stützen können, denn aus dem Anspruch des Nachbarn auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über den Befreiungsantrag folgt, dass nachbarliche Interessen, die sich nicht auf eine nachbarschützende Vorschrift stützen können, in die planungsrechtliche Abwägung, wie sie auch die Erteilung der Befreiung darstellt, einfließen müssen. Dies bedeutet, dass jedenfalls im Falle einer wesentlichen Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen das Gebot der Rücksichtnahme zu seinen Gunsten greift (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.09.1986 – 4 C 8.84 -, NVwZ 1987, 409 = BauR 1987, 70 = BRS 46 Nr. 173; Beschluss vom 08.07.1998 – 4 B 64.98 -, NVwZ-RR 1999, 8 = BauR 1998, 1206 = BRS 60 Nr. 183; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl. 2007, § 31 Rn. 41). Eine solche wesentliche Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen der Kläger folgt daraus, dass durch den nahezu deckungsgleichen Anbau des Vorbaus zu dem Hochhaus an das Haus der Kläger den Klägern die Realisierung der Baugenehmigung vom 08.10.1998 i.V.m. dem 1. Ergänzungsbescheid vom 13.01.1999 und mit dem Befreiungsbescheid vom 08.10.1998 für das Videobord genommen wird. Von dem in dieser Baugenehmigung enthaltenen Widerrufsvorbehalt (vgl. § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 2. Alt. Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz – HVwVfG -) hat die Beklagte keinen Gebrauch gemacht. Im Übrigen wäre ein Widerruf von den Klägern mit Widerspruch und Anfechtungsklage angreifbar und erst nach Bestands- bzw. Rechtskraft beachtlich. Der Umstand, dass das Videobaord vor Kurzem entfernt worden ist und von diesen Genehmigungen derzeit nicht Gebrauch gemacht wird, hat sie nach allgemeiner Auffassung nicht erlöschen lassen (vgl. etwa Hornmann, Hessische Bauordnung -HBO-, Kommentar, 2. Aufl. 2011, § 72 Rn. 218a ff. m.w.N.).

Zudem ist die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB vom 13.01.2009 von der in dem Bebauungsplan NW 1b Nr. 2 der Beklagten auch für das Grundstück der Beigeladenen festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 (§ 20 Abs. 2 BauNVO) für eine GFZ von 8,5 gegenüber den Klägern nach § 15 Abs. 1 BauNVO rücksichtslos. Für die rechtliche Beurteilung ist dabei nicht auf die Differenz von 1,44 zwischen der GFZ 7,06 für das bestehende Hochhausgebäude und einer GFZ für das nunmehr zur Genehmigung u.a. für den Vorbau als Anbau an das Haus der Kläger gestellte erweiterte Vorhaben von 8,5 abzustellen, sondern auf eine GFZ für das Gesamtvorhaben von 8,5. Denn der Befreiungsbescheid vom 27.11.1974 und die auf ihm basierende Baugenehmigung vom 08.10.1998 für das Hochhaus sind nach § 44 Abs. 1 HVwVfG nichtig. Deshalb ist Prüfungsmaßstab nicht das Erweiterungsvorhaben, sondern das Gesamtvorhaben in Gestalt der beabsichtigten Erweiterung.

Nach § 44 Abs. 1 HVwVfG ist ein Verwaltungsakt – Baugenehmigung und Befreiungsbescheid sind Verwaltungsakte i.S.d. § 35 Satz 1 HVwVfG – nichtig, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist. Nichtigkeit bedeutet nach § 43 Abs. 3 HVwVfG Unwirksamkeit der getroffenen Entscheidung von Anfang an, und der gute Glaube an die Wirksamkeit ist nicht geschützt (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.01.1990 – 1 C 26.87 -, BVerwGE 84, 314 = NVwZ 1990, 668; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 10. Aufl. 2008, § 44 Rn. 2), d.h. ein Untätigbleiben der Nachbarn kommt dem jeweiligen Inhaber der Baugenehmigung vom 08.10.1998 und des Befreiungsbescheides vom 27.11.1974 nicht zugute.

Nichtigkeit nach § 44 Abs. 1 HVwVfG ist hier gegeben.

Der besonders schwerwiegende Fehler i.S. dieser Vorschrift liegt in einem eklatanten Missbrauch des Instrumentariums der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB (i.V.m. § 33 BauGB) hinsichtlich der in dem Bebauungsplan NW 1 b Nr. 2 der Beklagten für das Grundstück der Beigeladenen festgesetzten höchstzulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,0 für eine GFZ von 7,06 für das bestehende Hochhaus, d.h. von mehr als dem 3,5-fachen des Zulässigen. Denn Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB können nur erteilt werden von Festsetzungen, die das Planungskonzept nicht tragen, oder von tragenden Planinhalten, wenn die Abweichung minimal ist. Dies folgt daraus, dass nach allgemeiner Auffassung und insbesondere der ober- und verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung der Reichweite des Instruments der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB durch Bauplanungsrecht enge Grenzen gesetzt sind. Der Bebauungsplan, der nach § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung zu beschließen ist, hat Rechtsnormcharakter (vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.03.1999 – 4 B 5.99 -, NVwZ 1999, 1110 = BauR 1999, 1280 = BRS 62 Nr. 99; vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 14.05.1985 – 2 BvR 397/82 u.a. -, BVerfGE 70, 35). Die Festsetzungen in dem Bebauungsplan sind für das Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich strikt verbindlich. Der Gesetzgeber stellt mit § 31 Abs. 2 BauGB ein Instrument zur Verfügung, das trotz dieser Rechtsbindung im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit und der Wahrung der Verhältnismäßigkeit für Vorhaben, die den Festsetzungen zwar widersprechen, sich mit den planerischen Vorstellungen aber gleichwohl in Einklang bringen lassen, ein Mindestmaß an Flexibilität schafft (vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.03.1999 – 4 B 5.99 -, NVwZ 1999, 1110 = BauR 1999, 1280 = BRS 62 Nr. 99). Er knüpft die Befreiung indes an genau umschriebene Voraussetzungen. Durch das Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung stellt er sicher, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht beliebig durch Verwaltungsakt außer Kraft gesetzt werden. § 31 Abs. 2 BauGB dient nicht dazu, vorhandene planerische Festsetzungen geänderten Auffassungen anzupassen; das dafür rechtlich vorgesehene Mittel ist das der Planänderung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.02.1996 – 4 B 199.95 -, BRS 58 Nr. 79). Die Änderung eines Bebauungsplans obliegt nach § 2 Abs. 4 BauGB unverändert der Gemeinde (Gemeindevertreter) und nicht der Bauaufsichtsbehörde. Hierfür ist in den §§ 3 und 4 BauGB ein bestimmtes Verfahren unter Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange vorgeschrieben, von dem nur unter den in § 13 BauGB genannten Voraussetzungen abgesehen werden kann. Diese Regelung darf nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 05.03.1999 – 4 B 5.99 -, NVwZ 1999, 1110 = BauR 1999, 1280 = BRS 62 Nr. 99; ebenso zum gesamten Vorstehenden VG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2010 – 8 K 3407/99.F juris). Tragendes Planungskonzept des Bebauungsplans NW 1b Nr. 2 der Beklagten ist die Festsetzung einer GFZ von 2,0, denn diese Festsetzung gilt für die unmittelbare Umgebung im Bereich G-Straße, J-Straße, I-Weg und die angrenzenden Bereiche. Jedenfalls ist die Befreiung von der festgesetzten GFZ von 2,0 für eine GFZ von 7,06 offenkundig keine minimale Abweichung. Die Höchstgrenze für eine solche minimale Abweichung von der GFZ liegt nach dem Vorstehenden für Extremfälle bei einem höchstens um einen geringen Bruchteil höheren und nicht bei dem doppelten oder – wie hier – gar mehrfachen Wert. Dafür spricht auch, dass nach dem hier einschlägigen § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 30.06.1962 (BGBl. I S. 429) – BauNVO 1962 – als Höchstmaß der baulichen Nutzung maximal eine GFZ von 2,0 (Kerngebiete und Gewerbegebiete) zulässig war und dass nach dem derzeit gültigen § 17 Abs. 1 Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466), – BauNVO 1990 – bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung maximal (Kerngebiet) eine GFZ von 3,0 zulässig ist. Eine Überschreitung hat regelmäßig die Unwirksamkeit/Nichtigkeit des Bebauungsplans zur Folge (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 22.04.2010 – 4 C 306/09.N LKRZ 2010, 312 = BauR 2010, 1531). Ein Fall des § 17 Abs. 3 BauNVO 1962 lag hier offensichtlich nicht vor und wurde von der Beklagten angesichts der Festsetzung einer GFZ von 2,0 in dem Bebauungsplan NW 1b Nr. 2 auch nicht angenommen (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 25.11.1999 – 4 CN 17.98 -, NVwZ 2000, 813 = BauR 2000, 690 = BRS 62 Nr. 26). Deshalb führt im Übrigen auch bereits die von der Beklagten vorgenommene Differenzbetrachtung mit einer GFZ-Erhöhung von 1,44 zu einer unzulässigen Befreiung.

Im Übrigen setzen Baugenehmigungen für Hochhäuser wegen der gravierenden Auswirkungen u.a. auf Nachbarschaft, Ortsbild, Gewährleistung der Belüftung und Lufthygiene, bioklimatische Effekte der Verdichtung, Verkehr, Gesamtlärmemissionen nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderliche „passgenaue“, denen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (§ 12 BauGB) mit konkretem Objektbezug vergleichbare Festsetzungen in einem qualifizierten Bebauungsplan (§§ 8 ff. BauGB) zur städtebaulichen Ordnung und als Teil eines städtebaulichen Hochhaus-Konzeptes voraus, insbesondere zum exakten Standort, d.h. der überbaubaren Grundstücksfläche (§ 23 BauGB), und zur Höhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) und ggfs. der Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Wegen dieser „Passgenauigkeit“ scheiden Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB etwa von einer Höhenfestsetzung aus, da sie die Grundzüge der Planung verändern und da keine offenbar nicht beabsichtigten Härten vorliegen.

Zusammenfassend ergibt sich, dass die Festsetzung einer GFZ von 2,0 und einer GRZ von 0,6 für das Grundstück der Kläger wie die insoweit gleichen Festsetzungen in dem Plangebiet zwischen G-Straße, J-Straße und I-Weg und den angrenzenden Bereichen allenfalls eine die für diese Bereich festgesetzte Höchstzahl von vier und fünf Vollgeschossen um ein Vollgeschoss übersteigende Zahl von Vollgeschossen ermöglichen sollte, offensichtlich jedoch kein 22-geschossiges Hochhaus. Die Ausnutzung der GRZ von 0,6 bei einer höchstzulässigen GFZ von 2,0 erlaubt ein maximal viergeschossiges Gebäude, die Ausnutzung der hier von der Beklagten der Beigeladenen zugestandenen GRZ von 0,71 gar nur ein maximal dreigeschossiges Gebäude.

Der Befreiungsbescheid vom 27.11.1974 und die auf ihm basierende Baugenehmigung vom 06.12.1974 für das Hochhaus sind daher Akte reiner Willkür. Die Einschätzung der Kläger, dass es sich bei diesem Hochhaus um einen sog. Schwarzbau handelt, erweist sich als zutreffend. Gleiches gilt für die Befreiung für eine GFZ von 8,5, d.h. von dem 4,25-fachen des Zulässigen.

Der solchermaßen bestehende besonders schwerwiegende Fehler ist auch bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich. Eine solchermaßen Offenkundigkeit des Fehlers bedeutet, dass die schwere Fehlerhaftigkeit des Verwaltungsaktes für einen unvoreingenommenen, mit den in Betracht kommenden Umständen vertrauten, verständigen Beobachter ohne weiteres ersichtlich sein muss, sich geradezu aufdrängen muss, d.h. bildlich gesprochen muss dem Verwaltungsakt die Fehlerhaftigkeit „auf die Stirn geschrieben“ sein (allg. Auffass., vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 30.01.1990 – 1 C 26.87 -, BVerwGE 84, 314 = NVwZ 1990, 668; Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 44 Rn. 12). Dies ist insbesondere bei reiner Willkür wie vorstehend dargestellt der Fall (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.06.1970 – VII C 10.70 -, BVerwGE 35, 343 = NJW 1970, 2075; Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 44 Rn. 24).

Zusammenfassend ergibt sich, dass sowohl die Befreiung von der festgesetzten GFZ von 2,0 für eine GFZ von 7,06 als auch für eine GFZ von 8,5 einen eklatanten Verstoß gegen das nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme darstellen.

Diese Verletzungen des nachbarschützenden Gebots der Rücksichtnahme im Rahmen der erteilten Befreiungen führen zur Rechtswidrigkeit des der Beigeladenen von der Beklagten erteilten Befreiungsbescheides vom 13.01.2009 und der auf ihm basierenden der Beigeladenen von der Beklagten erteilten Baugenehmigung vom 13.01.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 20.09.2010 und zur Stattgabe der Klage in dem beantragten Umfang.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, auf den §§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO sowie auf § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung – ZPO –

Quelle: http://www.ax-schneider-gruppe.de/baunews/rechtsprechung-1367763965/2455-vg-frankfurtmain-urteil-vom-16052011-az-8-k-378510-nicht-rechtskraeftig

Diese vom VG Frankfurt für rechtswidrig erklärte „Befreiung“ ist kein Einzelfall, sondern reiht sich in eine Serie von „Befreiungen“ aus den 70er Jahren ein. Der Text dazu findet sich hier:

https://wolfwetzel.wordpress.com/2011/06/17/steht-die-frankfurter-skyline-vor-ihrem-abriss/

Wolf Wetzel Juni 2011

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